不動(dòng)產(chǎn)出租免租期涉稅規(guī)定

　　問：納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，租賃合同中約定免租期的，是否需要視同銷售?

　　答：不動(dòng)產(chǎn)出租主要涉及到增值稅及附加稅費(fèi)、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、印花稅和城鎮(zhèn)土地占用稅等。

　　一、增值稅及附加稅費(fèi)

　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地價(jià)款扣除時(shí)間等增值稅征管問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第86號(hào))規(guī)定：“七、納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，租賃合同中約定免租期的，不屬于《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件印發(fā))第十四條規(guī)定的視同銷售服務(wù)。因此，出租房只要按照實(shí)際收取的租金計(jì)算繳納增值稅就可以。

　　同時(shí)，根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件1)第四十五條第二項(xiàng)規(guī)定，提供租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。若存在預(yù)收房租情況，出租方在收到預(yù)收款當(dāng)天，產(chǎn)生納稅義務(wù)。

　　比如2021年11月20日出租方按照合同約定收取2022年全年房租30萬元(不含稅月租金3萬，1-2月免租金)，出租方在2021年12月初應(yīng)該按照30萬元及適用稅率申報(bào)這筆租金的增值稅。

　　出租方繳納增值稅后，還要相應(yīng)繳納城建稅、教育費(fèi)附加等附加稅費(fèi)。

　　二、企業(yè)所得稅方面

　　根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第十九條規(guī)定，企業(yè)所得稅法第六條第(六)項(xiàng)所稱租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，免租期不屬于承租人應(yīng)付租金的日期，因此，免租期內(nèi)企業(yè)所得稅中無須確認(rèn)租金收入。

　　另外，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》(國稅函〔2010〕79號(hào))規(guī)定，一、關(guān)于租金收入確認(rèn)問題：根據(jù)《企業(yè)所得稅實(shí)施條例》第十九條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《實(shí)施條例》第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對(duì)上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。

　　前述案例，出租方應(yīng)該將30萬元租金收入作為在2021年所得稅收入確認(rèn)。

　　三、房產(chǎn)稅方面

　　根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財(cái)稅〔2010〕121號(hào))第二條規(guī)定，關(guān)于出租房產(chǎn)免收租金期間房產(chǎn)稅問題，對(duì)出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。這個(gè)規(guī)定意味著，2022年1-2月份，出租方需要按照房產(chǎn)原值計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。因此，出租方是提供免租期還是降低月租金，需要做適當(dāng)籌劃。

　　關(guān)于一次性收取租金，是一次性繳納房產(chǎn)稅，還是租賃期內(nèi)分期繳納房產(chǎn)稅，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)要求不完全一樣，需要關(guān)注當(dāng)?shù)卣�策。可以點(diǎn)擊下面鏈接查閱：各地政策

　　四、印花稅方面

　　根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》(國務(wù)院令第11號(hào))《印花稅稅目稅率表》規(guī)定，財(cái)產(chǎn)租賃合同按租賃金額千分之一繳納印花稅。印花稅屬于行為稅，與簽合同行為、合同金額有關(guān)，與免租期無關(guān)。

　　前述案例，應(yīng)該按照按不含稅租賃金額30萬元和千分之一的稅率計(jì)算繳納印花稅。

　　五、城鎮(zhèn)土地使用稅方面

　　根據(jù)《國家稅務(wù)局關(guān)于檢發(fā)<關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定>的通知》(國稅地字〔1988〕第15號(hào))第四條規(guī)定，土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個(gè)人繳納。因此，不論是否有免租期，出租方都需要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　六、會(huì)計(jì)處理方面

　　會(huì)計(jì)處理上，按照權(quán)責(zé)發(fā)生制的要求，對(duì)于出租人提供免租期的，出租人應(yīng)當(dāng)將租金總額在不扣除免租期的整個(gè)租賃期內(nèi)，按直線法或其他合理的方法進(jìn)行分配，免租期內(nèi)出租人應(yīng)當(dāng)確認(rèn)租金收入。

合肥深度稅籌   專業(yè)稅務(wù)籌劃機(jī)構(gòu)     
地址：安徽省合肥市高新區(qū)長(zhǎng)江西路蜀湖灣    聯(lián)系人：王經(jīng)理  電話：15956579195