房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付的銷售傭金費用計入合同取得成本科目，應(yīng)如何進行財稅處理?以下用案例形式進行分析。

　　案例分析

　　一、企業(yè)財務(wù)處理

　　2021年度該企業(yè)銷售在售房產(chǎn)50000平方米，共發(fā)生銷售手續(xù)費傭金2400萬元，均已全部支付并取得發(fā)票。企業(yè)會計上計入合同資產(chǎn)2400萬元，本年攤銷金額400萬元。

　　根據(jù)新收入準(zhǔn)則財會[2017]22號財政部關(guān)于修訂印發(fā)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號——收入》的通知第二十八條企業(yè)為取得合同發(fā)生的增量成本預(yù)期能夠收回的，應(yīng)當(dāng)作為合同取得成本確認(rèn)為一項資產(chǎn);但是，該資產(chǎn)攤銷期限不超過一年的，可以在發(fā)生時計入當(dāng)期損益。

　　增量成本，是指企業(yè)不取得合同就不會發(fā)生的成本。

　　企業(yè)財務(wù)處理如下：(暫未考慮增值稅進項稅額)

　　借：合同取得成本——銷售傭金  2400

　　貸：銀行存款等  2400

　　待交付確認(rèn)銷售房屋收入時：(2021年度攤銷400萬元)

　　借：銷售費用——銷售傭金  400

　　貸：合同取得成本——銷售傭金  400

　　二、稅務(wù)處理：疑難爭議點分析

　　在執(zhí)行新收入準(zhǔn)則之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)生銷售傭金時全額計入損益，根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)手續(xù)費及傭金支出稅前扣除政策的通知》(財稅〔2009〕29號)，企業(yè)發(fā)生與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的手續(xù)費及傭金支出，按與具有合法經(jīng)營資格中介服務(wù)機構(gòu)或個人所簽訂服務(wù)協(xié)議或合同確認(rèn)的收入金額的5%計算限額，只要不超過銷售合同的5%，都允許當(dāng)年在企業(yè)所得稅稅前扣除。

　　按照新收入準(zhǔn)則確認(rèn)要求，銷售傭金預(yù)計超過1年才能收回預(yù)期收益(確認(rèn)收入)的，計入合同成本，依據(jù)財稅〔2009〕29號第四條，企業(yè)已計入固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等相關(guān)資產(chǎn)的手續(xù)費及傭金支出，應(yīng)當(dāng)通過折舊、攤銷等方式分期扣除，不得在發(fā)生當(dāng)期直接扣除。

　　爭議要點：

　　執(zhí)行新收入準(zhǔn)則后，合同資產(chǎn)是否屬于財稅〔2009〕29號所說的相關(guān)資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)通過折舊、攤銷方式扣除，不得在發(fā)生當(dāng)期扣除?

　　如果屬于相關(guān)資產(chǎn)，需要通過折舊攤銷扣除，合同資產(chǎn)的攤銷年限應(yīng)當(dāng)如何確定?

　　三、地方稅務(wù)答復(fù)口徑

　　江蘇稅務(wù)：

　　根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)手續(xù)費及傭金支出稅前扣除政策的通知》(財稅〔2009〕29號)規(guī)定：一、企業(yè)發(fā)生與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的手續(xù)費及傭金支出，不超過以下規(guī)定計算限額以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予扣除;超過部分，不得扣除。

　　四、企業(yè)已計入固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等相關(guān)資產(chǎn)的手續(xù)費及傭金支出，應(yīng)當(dāng)通過折舊、攤銷等方式分期扣除，不得在發(fā)生當(dāng)期直接扣除。

　　廈門稅務(wù)：

　　根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第二十八條“企業(yè)發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)區(qū)分收益性支出和資本性支出。收益性支出在發(fā)生當(dāng)期直接扣除;資本性支出應(yīng)當(dāng)分期扣除或者計入有關(guān)資產(chǎn)成本，不得在發(fā)生當(dāng)期直接扣除。”《國家稅務(wù)總局關(guān)于修訂企業(yè)所得稅年度納稅申報表有關(guān)問題的公告》(2019年第41號公告)對《中華人民共和國企業(yè)所得稅年度納稅申報表(A類)》(A100000)填報說明規(guī)定，納稅人在計算企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額及應(yīng)納稅額時，會計處理與稅收規(guī)定不一致的，應(yīng)當(dāng)按照稅收規(guī)定計算。稅收規(guī)定不明確的，在沒有明確規(guī)定之前，暫按國家統(tǒng)一會計制度計算。請遵照執(zhí)行。

　　四、稅務(wù)處理審核分析及意見

　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31號)規(guī)定，

　　第十一條企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。

　　第十二條企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。

　　對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，執(zhí)行新收入準(zhǔn)則以前銷售傭金均列入期間費用，在發(fā)生當(dāng)期扣除，只要不超過合同收入的5%，均可當(dāng)年扣除。

　　執(zhí)行新收入準(zhǔn)則后，企業(yè)計入合同資產(chǎn)科目，這個科目會計上確認(rèn)為資產(chǎn)，攤銷原則要求采用與該資產(chǎn)相關(guān)的商品收入確認(rèn)相同的基礎(chǔ)進行攤銷。實質(zhì)新會計準(zhǔn)則不認(rèn)為這是期間費用。

　　因此我們傾向于遵循新會計準(zhǔn)則，發(fā)生當(dāng)期不予扣除，鑒于合同資產(chǎn)不同于固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等資產(chǎn)有規(guī)定的攤銷年限，暫遵循會計攤銷原則或依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)企業(yè)所得稅收入確認(rèn)原則攤銷。

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