在企業的經營活動中，企業無償使用他人房屋土地從事生產經營活動的現象時常發生，那么，企業無償使用他人房屋土地的，房產稅和城鎮土地使用稅該咋處理呢?

　　一、房產稅的處理

　　(一)政策規定

　　(1)《中華人民共和國房產稅暫行條例》第二條規定，房產稅由產權所有人繳納。產權屬于全民所有的，由經營管理的單位繳納。產權出典的，由承典人繳納。產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納。

　　前款列舉的產權所有人、經營管理單位、承典人、房產代管人或者使用人，統稱為納稅義務人(以下簡稱納稅人)。

　　(2)《財政部 國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅〔2009〕128號)第一條規定，無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依照房產余值代繳納房產稅。

　　(二)應注意的問題

　　(1)只能由無償使用房屋的企業繳納房產稅，而不能由房屋產權所有人繳納房產稅。

　　在稅法適用原則中，有一項是“特別法優于普通法的原則”。意思是說，對同一事項兩部法律分別有一般和特別規定時，特別規定的效力高于一般規定的效力。

　　關于企業無償使用他人房屋，該由誰繳納房產稅的問題，《中華人民共和國房產稅暫行條例》相當于普通法，而《財政部 國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅〔2009〕128號)相當于特別法。

　　因此，無償使用房屋的企業才是房產稅的納稅義務人。

　　(2)代繳納房產稅可以在所得稅稅前扣除。

　　1.《中華人民共和國企業所得稅法》第八條規定，企業實際發生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除。

　　2.《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第三十一條規定，企業所得稅法第八條所稱稅金，是指企業發生的除企業所得稅和允許抵扣的增值稅以外的各項稅金及其附加。

　　3.《財政部 國家稅務總局關于印發〈關于個人獨資企業和合伙企業投資者征收個人所得稅的規定〉的通知》(財稅〔2000〕91號)附件1：《關于個人獨資企業和合伙企業投資者征收個人所得稅的規定》第六條規定，凡實行查賬征稅辦法的，生產經營所得比照《個體工商戶個人所得稅計稅辦法(試行)》(國稅發[1997]43號，以下簡稱43號文件)的規定確定。但下列項目的扣除依照本辦法的規定執行……。

　　4.2014年12月27日，國家稅務總局制發了《國家稅務總局個體工商戶個人所得稅計稅辦法》(國家稅務總局令第35號)一文，該文件自2015年1月1日起施行，同時廢止了43號文件。由此可知，自2015年1月1日起，個人獨資企業和合伙企業查賬征收個人所得稅的，應比照35號令的規定確定。

　　《國家稅務總局個體工商戶個人所得稅計稅辦法》(國家稅務總局令第35號)第七條規定，個體工商戶的生產、經營所得，以每一納稅年度的收入總額，減除成本、費用、稅金、損失、其他支出以及允許彌補的以前年度虧損后的余額，為應納稅所得額。

　　第十一條規定，稅金是指個體工商戶在生產經營活動中發生的除個人所得稅和允許抵扣的增值稅以外的各項稅金及其附加。

　　企業無償使用他人房屋是由于生產經營活動的需要，代繳納房產稅是于與取得收入有關的稅金。

　　因此，無論是繳納企業所得稅的納稅人，還是繳納個人所得稅的個人獨資企業和合伙企業，無償使用他人房屋代繳納房產稅，只要能取得合法憑證，證明由本企業負擔的房產稅，可以在稅前扣除。

　　二、城鎮土地使用稅的處理

　　(一)政策規定

　　(1)《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》第二條規定，在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅(以下簡稱土地使用稅)的納稅人，應當依照本條例的規定繳納土地使用稅。

　　前款所稱單位，包括國有企業、集體企業、私營企業、股份制企業、外商投資企業、外國企業以及其他企業和事業單位、社會團體、國家機關、軍隊以及其他單位;所稱個人，包括個體工商戶以及其他個人。

　　(2)《國家稅務局關于印發〈關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定〉的通知》(國稅地字〔1988〕15號)第四條關于納稅人的確定規定，土地使用稅由擁有土地使用權的單位或個人繳納。擁有土地使用權的納稅人不在土地所在地的，由代管人或實際使用人納稅;土地使用權未確定或權屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅;土地使用權共有的，由共有各方分別納稅。

　　(3)《國家稅務局關于印發〈關于土地使用稅若干具體問題的補充規定〉的通知》(國稅地字〔1989〕140號)第一條規定，對免稅單位無償使用納稅單位的土地(如公安、海關等單位使用鐵路、民航等單位的土地)，免征土地使用稅;對納稅單位無償使用免稅單位的土地，納稅單位應照章繳納土地使用稅。

　　(二)應注意的問題

　　(1)企業無償使用納稅單位的土地，應當由擁有土地使用權的納稅單位繳納。

　　企業無償使用免稅單位的土地，按照《國家稅務局關于印發〈關于土地使用稅若干具體問題的補充規定〉的通知》(國稅地字〔1989〕140號)規定，企業就是城鎮土地使用稅的納稅人，應當繳納土地使用稅。

　　但是，倘若企業無償使用納稅單位的土地，那么，城鎮土地使用稅由誰繳納呢?《國家稅務局關于印發〈關于土地使用稅若干具體問題的補充規定〉的通知》(國稅地字〔1989〕140號)沒有規定。

　　按照《國家稅務局關于印發〈關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定〉的通知》(國稅地字〔1988〕15號)第四條關于納稅人的確定規定，土地使用稅由擁有土地使用權的單位或個人繳納。

　　因此，企業無償使用納稅單位的土地，應當由擁有土地使用權的納稅單位繳納。

　　(2)企業無償使用免稅單位的土地，繳納的城鎮土地使用稅可以在所得稅稅前扣除。

　　政策依據同上面分析的代繳納房產稅可以在所得稅稅前扣除一致。這里不再贅述。

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